Quy hoạch Sài Gòn và sự ra đời của các Công ty Bất động sản

0
43

Kể từ những năm 60 của thế kỷ trước, quy hoạch Sài Gòn bắt đầu “loạn” bởi vì chiến tranh. Khi mà việc đánh nhau quan trọng hơn việc xây dựng, bởi thế dù có quy hoạch trước đó và có ý tưởng rõ ràng thì Sài Gòn vẫn không thể làm theo được, và kể từ đó mọi việc bắt đầu vượt tầm kiểm soát của chính quyền.
Đến năm 1993, Luật đất đai mới lại xuất hiện, nhưng trước đó, từ năm 1992, đã bắt đầu có các công ty BĐS tư nhân ra đời. Theo “giang hồ” đồn thì “anh cả” của ngành BĐS chính là Tăng Minh Phụng nhưng sau đó Tăng Minh Phụng chịu án tử trong một vụ án nổi tiếng. Khi tập đoàn Tăng Minh Phụng tan rã cũng là cơ hội để cho hàng loạt công ty BĐS tư nhân ra đời (trước đó thì chỉ có công ty nhà nước, vì sau năm 1986 mới được phép tư nhân).
Nổi tiếng nhất là Phú Mỹ Hưng (thành lập năm 1993), khi mà các doanh nghiệp BĐS ra đời thì chủ trương của các công ty này là phát triển vùng ven lý do là những vùng này chưa có dân cư.
Trong quy hoạch năm 1772 và hàng trăm năm sau đó, chúng ta nhận thấy Sài Gòn là một khu đất có ranh giới phía Đông là Sông SG (chỗ Q1), Rạch Bến Nghé (ngăn cách Q1, Q4), Rạch Thị Nghè (Ngăn cách Q1, Bình Thạnh) và Luỹ Bán Bích (Chỗ đường Trần Quang Khải, Lý Chính Thắng, Tô Hiến Thành, Bình Thới, Minh Phụng), đến những năm 1960, với chiến dịch giãn dân của chính quyền VNCH thì các khu nhà được xây đến Phạm Văn Hai, Lý Thường Kiệt, xung quanh Sân Bay Tân Sơn Nhất. Theo các tài liệu ghi lại, thì hồi đó những khu nhà mà chính quyền xây thường là một miếng đất, nhà xây loại một trệt một lầu nửa biệt thự nửa nhà phố, ở giữa có cái công viên khoảng 400-500m2, mỗi khu như thế này có 3 đường thông ra các tuyến đường chính. Hiện nay chúng ta vẫn có thể bắt gặp những khu như thế này dọc Phạm Văn Hai, Hoàng Văn Thụ. Tuy nhiên sau đó, thì như đã nói, việc này không thực hiện được nữa và đó là lúc dân “tự quy hoạch”. Với dân, vì họ tự phát nên sẽ kiếm đất cao, đã có giao thông sẵn, hoặc có thể ở được ngay, sinh sống được ngay.
Vì lẽ đó, các kênh rạch bắt đầu bị lấn chiếm, và những vùng đất cao cũng trở thành nơi để dân ở, do đó TP phát triển một cách tự nhiên về hướng Tây, và Bắc, một cách không kiểm soát. Gần như tất cả các kênh rạch đều bị lấn chiếm, và bịt các cửa ngõ vào Trung tâm. Ngày nay thì đã xử lý được dọc kênh Bến Nghé và dọc Kênh Nhiêu Lộc, còn các kênh ở Q8 thì vẫn đang là một bài toán nan giải. Đặc điểm của dân “tự quy hoạch” là các lô phân không đều, nhiều hẻm, và đường cắt xéo lung tung, đường cụt … Chúng ta nhìn bản đồ Google sẽ thấy.
Ngược lại, ở phía Đông, Q2, Q7, Q9, thì từ xa xưa đây là vùng đầm lầy, ngoài ra cũng bị cách trở bởi các con sông lớn nên dân không dám “tự quy hoạch” mà chỉ ở ven các trục đường chính đã hình thành trước đó. Vậy nên cho đến năm 1992 thì những vùng này dân cư thưa thớt và đất trống còn rất nhiều, chủ yếu là đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm, đó là tiền đề các Công ty BĐS đầu tư vào những khu vực này.
Trước khi Công ty PMH ra đời, khu PMH hiện nay là đầm lầy, vì dân chỉ tập trung ở 2 tuyến đường chính là Huỳnh Tấn Phát và Nguyễn Hữu Thọ, cái khúc “giữa” đó không ai qua lại vì không có đường. Khi xin được chủ trương đầu tư, PHM đã bỏ tiền ra làm con đường Nguyễn Văn Linh và ngay lập tức biến đây thành con đường chính của khu vực, song song với đó là làm đường Nguyễn Lương Bằng, và các con đường khác. Phú Mỹ Hưng trở thành một khu đô thị kiểu mẫu và “tự thân” (bản thân nó tự làm nên nó chứ không nhờ hạ tầng của nhà nước).
Cùng với cách làm như Phú Mỹ Hưng, một số công ty BĐS bắt đầu tham gia thị trường, nhưng với thời điểm đó luật chưa “chuẩn” và vì mục tiêu lợi nhuận, và cũng vì thị trường phát triển quá nhanh (Năm 1993 là Luật đất đai ra đời thì năm 1996 đã có đợt sốt đất đầu tiên). Năm 1996, khi sốt đất xảy ra, thì nhiều doanh nghiệp xí đất không làm mà “bán nhà trên giấy”, nghĩa là không cần làm gì, chỉ vẽ ra cái lô nền và mang đi bán, không đầu tư hạ tầng…, cũng có thể vì tính sơ khai lúc đó, và cũng có thể các doanh nghiệp hầu hết không “định” được chi phí phát triển hạ tầng của những khu đất ở vùng trũng nên sau khi bán thì không đủ tiền phát triển, nên dần dần xuất hiện những dự án đắp chiếu và tranh chấp tùm lum. Chính vì tình trạng này mà sau đó nhà nước không cho phép bán nhà trên giấy nữa mà thậm chí không được bán nền nữa mà phải bán nhà trong phạm vi Sài Gòn.
Quay lại vấn đề quy hoạch, như đã nói trong một bài chia sẻ gần đây, QH 1/2000 mang tính định hướng, phân khu và 5 năm đổi 1 lần, QH 1/500 là quy hoạch chi tiết để triển khai dự án. Hiện nay, TP đã có QH 1/2000 tương đối đầy đủ, tuy nhiên cách đây tầm 20 năm thì nhiều khu chưa có cái QH 1/2000, và khi TP chưa duyệt 1/2000 thì các doanh nghiệp bị vướng QH 1/500, tuy nhiên một số doanh nghiệp đôi khi bất chấp cứ bán trước khi được duyệt QH1/500, khiến cho đến lúc này vẫn đang bị vướng quy hoạch do QH 1/2000 hiện tại “chỏi” với QH 1/500 đã có, nên gây khó khăn trong việc cấp các pháp lý tiếp theo.
Nhưng nói gì thì nói, phải công nhận rằng các doanh nghiệp BĐS đã tạo ra bộ mặt tốt cho quy hoạch vùng phía Đông, là vùng trũng của Sài Gòn, khi mà Nhà nước không có tiền thực hiện thì Doanh nghiệp đã làm việc đó thay doanh nghiệp. Có ý kiến cho rằng, Quy hoạch khu Đông cũng “nát” vì có nhiều doanh nghiệp tham gia “chia phần” tuy nhiên điều đó là không có cơ sở vì nếu nhà nước quản lý tốt và các doanh nghiệp tuân thủ QH 1/2000 thì có bao nhiêu doanh nghiệp tham gia thì cái quy hoạch tổng vẫn được đảm bảo, và đến thời điểm này, về cơ bản là QH 1/2000 vẫn được đảm bảo. Để minh chứng cho điều đó, thì chúng ta hãy nhìn vào các tuyến đường chính của khu vực này đều có lộ giới lớn, ngoài ra nếu đường nhỏ thì ở giữa luôn có một khoảng trống, đó là cách làm hiện nay khi diện tích đường dự kiến mở rộng sẽ mở ở giữa, còn ban đầu sẽ xây dựng đường ở hai bên.
Tuy khu Đông có quy hoạch đồng bộ nhưng lại xuất hiện một vấn đề đó là khả năng dân về ở. Vì bản chất là khu đầm lầy do đó chi phí phát triển sẽ cao, dẫn đến giá thành cao, ngoài ra còn phải dành nhiều đất để phát triển giao thông, các công trình công cộng … theo đúng các chỉ tiêu quy hoạch, nên làm cho giá thành càng cao, và khi điều này xảy ra thì giá bán cao lên và chỉ người có tiền mới mua được. Người có tiền thì có đặc điểm là nhu cầu ở của họ không cấp thiết, giới này mua đất ở khu vực này chỉ với mục đích để dành.
Ngoài Phú Mỹ Hưng là có thể làm một khu mà “tự nó làm nên nó” thì những khu khác đa số là làm nên nhưng lợi dụng các cơ sở hạ tầng của nhà nước. Như Phú Mỹ Hưng có thể chịu lỗ bỏ tiền ra để xây một con đường (Đường Nguyễn Văn Linh), xây trường học, siêu thị … bù lại họ sẽ bán được nhà với giá cao, còn các doanh nghiệp khác thì “ăn theo” (Kiểu như “liền kề Phú Mỹ Hưng”), và với các doanh nghiệp ăn theo này thì họ không có đủ tiềm lực cũng như khả năng để chịu lỗ mà xây các công trình công cộng. Lúc này lại xuất hiện cái nguyên lý “con gà có trước hay quả trứng có trước”, đó là muốn dân về ở thì phải có tiện ích, mà muốn xây công trình tiện ích thì phải có dân ở trước đã. Để cho dễ hiểu, thì có thể giải thích chuyện này như sau: Nghĩa là một nhà đầu tư siêu thị độc lập, họ sẽ khảo sát xem xung quanh có bao nhiêu dân thì mới quyết định xây siêu thị chỗ đó, nhưng ngược lại, dân thì lại muốn là phải có siêu thị thì mới chịu về ở. Trường học cũng thế.
Đó là lý do ở Khu Đông, tuy khá gần về khoảng cách và thuận lợi về giao thông nhưng lại không có nhiều người về ở, tại những người sở hữu đất ở đây thì họ đã có một chỗ ở khác, nên nhu cầu ở không cấp thiết, còn người có nhu cầu ở cấp thiết thì họ sẽ không chọn ở đây vì chưa có tiện ích, các nhà đầu tư tiện ích thì lại chờ dân đông thì mới xây dựng, những người bất chấp tiện ích chỉ cần có chỗ ở thì lại không đủ tiền để mua chỗ này. Nó tạo ra một vòng “luẩn quẩn”, tuy cân bằng mà không cân bằng, vì chỉ cần có một cú “hích” thì mọi chuyện sẽ khác.
Và cú “hích” ấy nằm ở Thủ Thiêm và khu Thể Thao Rạch Chiếc.

Theo Đức Lê/Remap

Nguồn: vietnambusinessinsider.vn

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here